di Chiara Cesari, avvocato
Qualche anno fa, si sentiva spesso dire: “compro un appartamento e lo concedo in locazione così mi garantisco un’entrata mensile certa”.
Purtroppo ora non è più così.
Infatti a causa della crisi economica molti conduttori non sono riusciti e non riescono più a pagare il canone e il locatore non percepisce alcunché, ha il proprio immobile occupato e, senza il provvedimento di fratto adottato dal Giudic,e deve pagare le tasse su una somma di fatto non percepita.
A questa situazione si era aggiunto il famoso blocco degli sfratti che ha “disincentivato” molti locatori a rivolgersi all’avvocato pensando – erroneamente – che fosse bloccato tutto l’iter e non solo la fase esecutiva.
Conclusione: si rivolgono sempre più persone (locatori) e me dicendomi “avvocato è più di un anno che il conduttore non mi paga un euro”.
Purtroppo l’iter per ottenere la liberazione dell’immobile non sarà breve.
Infatti non solo la procedura ha i classici tempi “tecnici”, ma l’iter è divenuto anche più lungo anche a causa di un forte “arretrato”.
Tra “i tempi tecnici” c’è da considerare per le locazioni ad uso abitativo anche il c.d. “termine di grazia”.
Quando faccio presente ai miei clienti l’esistenza di tale termine, tutti “cadono dal pero”.
Quindi capiamo cos’è.
Una volta che il locatore per il tramite del proprio legale ha notificato al conduttore l’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida, quest’ultimo può comparire all’udienza e chiedere al giudice un rinvio di 90 giorni per poter pagare (c.d. termine di grazia).
Infatti la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
La legge subordina la concessione del termine di grazia alla dimostrazione dello stato di difficoltà economica.
Tuttavia ormai i tribunali concedono questo beneficio in modo indiscriminato, senza bisogno di ulteriori prove rispetto al mancato pagamento del canone.
Per i conduttori il termine di grazia è uno strumento che può permettere di avere un arco di tempo maggiore per sanare la morosità ed evitare quindi la convalida dello sfratto.
È purtroppo vero però che per il locatore, se il conduttore – come purtroppo spesso accade a causa della grave crisi che ci colpisce – non paga nemmeno un euro, si può trasformare in una sostanziale perdita di tempo e di allungamento di un iter che – a prescindere dalla richiesta/concessione di tale termine – breve non è.